第一百零三章: 我国房地产风险- EP103: The Current Challenges faced by Malaysia Property Industry

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以下是昨天(22/7/2022)南洋商报报导的房地产数据 1. 截止31/3/2022,延迟房屋工程数据已推介项目2552 个,涉及443,541个单位未动工项目3535个,涉及65,160个单位延迟项目 119个,涉及11,105个单位严重延迟项目580个,涉及102,132单位 严重拖延的房屋项目增加60%,来到580个。占了已推介项目的22.73%%。所涉及房屋数量102132间。遭殃的购房者近51000个。这些还是截止2022年3月31日的数据。俄乌战争刚开始及通膨初期。接下来的数据应该更加严峻。 这些严重延工的项目,在发展商完工的意愿大降,和政府目前没有任何机制和融资手段来拯救这些严重延工的项目。所以这些严重拖延的项目烂尾的机率很大。 然而,最近完工的项目里,大部分也出现不良品质问题。 某房地产董事经理预测,未来12至18个月,也就是至2023年底,严重延工项目的数量,会激增超过50%。以目前的数据来看。很可能超过1000个已推介项目,涉及的购房者超过100,000人。 严重延工的原因是销售下跌,现金流吃紧,加息持续上涨和建筑材料成本大涨,让发展商完成该项目的意愿大减。 发展商逾期交屋赔偿金LAD导致资金较弱的发展商无力支付赔偿,所以延工。 发展商建筑成本增加,销售回款放缓,加上美联储激进的加息周期,不止购房者面对高利率的压力,发展商同样也面临资金链的紧缩挑战。 由于建筑业也是高杠杆的行业,资金需求高度依赖销售回款。所以当销售下跌,利息上调的时候,发展商的资金链风险也会跟着增加。恶性循环就这样不断循环下去。 根据2022第一季的销售数据来,新推介项目2657个单位,滞销高达93.8%。滞销房产累积35592个单位。 而接下来,还有更多的新推介房屋陆陆续续的进入市场。 销售不断下滑,意味着发展商的未来资金回款将面临巨大的挑战。 国行的加息政策 国家银行罕见的写了一封公开信,宣称加息并不是导致破产的主要因素。而且,目前的破产人数正在逐步下降。 这可以被理解成国行的态度。也就是加息政策考量,排除了个人破产增加的忧虑。然而,如果我们看一看Non Performance Loan 的指数,我国的NPL 过去几个月是呈上涨趋势的。 美联储接下来的加息幅度是激进的。也就是每一次加息都在0.5至0.75%的幅度。我国OPR 0.25%的调息幅度已经跟不上美联储的加息步伐。所以,预计,这会让国行的OPR调整幅度增加。 南洋商报一篇文章预测,国行接下来的两次可能个别加息0.5%。如果真是这样,今年的加息累积幅度高达1.5%。这对房贷月供是增加了22%的还款压力。 当然,不排除国行继续使用外汇储备来维持汇率。七月中旬,我国外汇储备进一步下跌至1070亿美元。不过,这样一来,我国的外汇储备可能在今年年底就跌穿了1000亿美元。 所以,目前未建好房地产,随着经济下行,流动性紧缩,投资风险会越来越高。投资前要对发展商的背景做多一些功课。