第一百零三章: 我国房地产风险- EP103: The Current Challenges faced by Malaysia Property Industry

property malaysia risk

以下是昨天(22/7/2022)南洋商报报导的房地产数据 1. 截止31/3/2022,延迟房屋工程数据已推介项目2552 个,涉及443,541个单位未动工项目3535个,涉及65,160个单位延迟项目 119个,涉及11,105个单位严重延迟项目580个,涉及102,132单位 严重拖延的房屋项目增加60%,来到580个。占了已推介项目的22.73%%。所涉及房屋数量102132间。遭殃的购房者近51000个。这些还是截止2022年3月31日的数据。俄乌战争刚开始及通膨初期。接下来的数据应该更加严峻。 这些严重延工的项目,在发展商完工的意愿大降,和政府目前没有任何机制和融资手段来拯救这些严重延工的项目。所以这些严重拖延的项目烂尾的机率很大。 然而,最近完工的项目里,大部分也出现不良品质问题。 某房地产董事经理预测,未来12至18个月,也就是至2023年底,严重延工项目的数量,会激增超过50%。以目前的数据来看。很可能超过1000个已推介项目,涉及的购房者超过100,000人。 严重延工的原因是销售下跌,现金流吃紧,加息持续上涨和建筑材料成本大涨,让发展商完成该项目的意愿大减。 发展商逾期交屋赔偿金LAD导致资金较弱的发展商无力支付赔偿,所以延工。 发展商建筑成本增加,销售回款放缓,加上美联储激进的加息周期,不止购房者面对高利率的压力,发展商同样也面临资金链的紧缩挑战。 由于建筑业也是高杠杆的行业,资金需求高度依赖销售回款。所以当销售下跌,利息上调的时候,发展商的资金链风险也会跟着增加。恶性循环就这样不断循环下去。 根据2022第一季的销售数据来,新推介项目2657个单位,滞销高达93.8%。滞销房产累积35592个单位。 而接下来,还有更多的新推介房屋陆陆续续的进入市场。 销售不断下滑,意味着发展商的未来资金回款将面临巨大的挑战。 国行的加息政策 国家银行罕见的写了一封公开信,宣称加息并不是导致破产的主要因素。而且,目前的破产人数正在逐步下降。 这可以被理解成国行的态度。也就是加息政策考量,排除了个人破产增加的忧虑。然而,如果我们看一看Non Performance Loan 的指数,我国的NPL 过去几个月是呈上涨趋势的。 美联储接下来的加息幅度是激进的。也就是每一次加息都在0.5至0.75%的幅度。我国OPR 0.25%的调息幅度已经跟不上美联储的加息步伐。所以,预计,这会让国行的OPR调整幅度增加。 南洋商报一篇文章预测,国行接下来的两次可能个别加息0.5%。如果真是这样,今年的加息累积幅度高达1.5%。这对房贷月供是增加了22%的还款压力。 当然,不排除国行继续使用外汇储备来维持汇率。七月中旬,我国外汇储备进一步下跌至1070亿美元。不过,这样一来,我国的外汇储备可能在今年年底就跌穿了1000亿美元。 所以,目前未建好房地产,随着经济下行,流动性紧缩,投资风险会越来越高。投资前要对发展商的背景做多一些功课。

第一百零九章: 房地产泡沫危机 – EP109: Housing Bubbles

过剩的房地产开发,引发房地产的泡沫,房地产泡沫伴随而来的,是债务高企。当经济下行,就会引发流动性紧张。控制不好,则债务违约。 发生在中国的现状,值得我们借镜。发展商纷纷暴雷。银行,中游下游企业纷纷为发展商暴雷的债务买单。最近三千储户的存款消失是个实例。 而其余苟延残喘的发展商,因为资金链紧张,开始以次充好,甚至烂尾楼。这也是业主们以强制停贷来威胁发展商的原因。贫富差距扩大,官商勾结,土地兼并,民众投诉无门,导致平民与权贵之间的冲突浮上台面。银行没有倒闭,却发生贷款消失,这就是为富不仁。这会导致整个社会缺乏信任。 其中一些现象不止发生在中国,马来西亚也一样。 我国的家庭债务高达89.5%。越来越多的滞销房产,不是开玩笑的,绝对是个巨大的隐忧。相信对银行业也是个巨大的风险。世界局势越发不乐观。而持续的加息很可能引各行各业的债务违约。最近越来越多倒闭事件。五万建筑公司倒闭,170家养牛公司倒闭,逾万诊所频关闭,加上之前因为MCO 而倒闭的中小型企业,各种现象都在显示,经济初步的萧条已经悄然开始。 倒闭的企业意味着失业增加,企业倒债。而最近新闻也报导,许多的中小型企业面对申请贷款难批的问题。过度的土地开发,非法伐木所引发闪电水灾。水灾的频密发生也让很多家庭的财富流失。所以,表面上,我国经济还是歌舞升平。实际上看不见,潜伏着的债务危机已经是暗流涌动。 接下来,会越来越多的黑天鹅和灰犀牛事件。大家要守好自己的财富。 #业配时间 Rich dad poor dad cash flow game board 是一个可以修正我们投资思维的游戏。也是一家大小边玩边学习财务知识的游戏。我们可以在游戏破产千百回,调整投资观念,然后在现实生活一帆风顺。尤其是孩子投资理财这一块,正确的理财观念将让他们未来闪避一些投资陷阱。 大家用以下链接购买任何商品,向任何商家购买都可以,我只是赚点小佣金而已。 https://shope.ee/4AMYCgxhhY https://invol.co/clbw6ob This post is first published on Facebook on 14 Jul 2022

第九十九章: 完美风暴 – EP99 Perfect Storm

#宏观经济 了解宏观经济,就是了解资金的流向。了解资金的流向,才能趋利避害。 我之前的文章有提到,量化宽松会推升资产价格。反之,则资产价格会下行。2022年,美联储加息缩表。全球主力投资者都知道,股市,房地产,加密货币会在美联储抽水的情况下,不再有盈利空间。所以会纷纷撤离。 主力的撤离,就是要找接盘的散户。主力怎么撤离?那就是不断地释放买入的讯号。而不了解经济的散户,自然成为主力的韭菜。所以,不要太相信网络上的股票大师。他们的操作模式根本没有考虑经济大势。他们只是想赚学生的学费而已。早知道,每个人都涌去淘金,售卖所谓的秘密工具,卖水的小贩才是真正没有风险,赚大钱的人。 真正在股市能赚钱的人。一定是了解宏观经济,微观的操作和具备能够躲过主力设计的阴谋阳谋的经验。 而我们应该审视我们自己,是否已经深刻认识到目前的经济局势,并且腹中已经有了一个利用经济下行的投资方案。如果不然,奉劝各位同学还是平心静气,缓一缓,远离投资,保护自己的资本为上策。 #2022年资产表现 2022年过了一半。美股磕磕碰碰的下跌。抄底的人早就抄到怀疑人生。全球股市蒸发了23兆。 加密货币腰斩。Luna 币甚至贬到下架。比特币即将跌破两万美金。曾经挑战黄金地位的加密货币,才是退潮后,没有穿裤子的屁孩。 房地产还在玩最后的高歌。然而,加息缩表的破坏力还没有正式显现。海啸已经涌来,人们还在沙滩玩耍。 #通膨加息 五月份的美国通膨数据8.6%。虽然比四月份的数据多了0.3%,却是不可忽视的巨大影响。 美联储五月大幅加息0.5%,而通膨不跌反升。这意味着两码的加息已经阻挡不了通膨了。 美联储可能会在六七月,加息0.75%。到时候,全球资产价格将进一步下跌。而债务违约的风险进一步升高。 我认为,如果美联储找不到可以抑制通膨的方法,那么美联储可能会参考1970年代大通膨时代的做法,用雷霆手段加息至通膨被压下来为止。 如此一来,债务就是所有借贷者的梦魇。 #欧盟加息 欧盟七月加息。那些债务高企的希腊,意大利,西班牙,葡萄牙等等国家,企业可能会开始暴雷。欧债危机可能爆发。 欧美加息周期会暴雷多少个雷曼兄弟? 全球五大水龙头,美国,英国,欧盟已经进入加息周期。剩下中国和日本依然在量化宽松。 #欧盟加息 日元贬值,刺激出口,已经严重危害中,韩,台,和东南亚各国的出口贸易。 各国货币如果贬值过度,外资担心手中资产价格短期大贬,会纷纷大举撤离。1997年的亚洲经济危机将会重现。 货币过度贬值,会引发外资逃跑。 外资逃跑过度,将迫使各国加息。 也就是说,货币贬值就好像弹弓一样,贬的越低,加息的反弹就会越高。进而引发债务危机,倒闭潮。 曾经,日本就是因为量化宽松后加息,引爆亚洲金融风暴。而现在,我们周边还有全球第二大经济体,中国。 中国一旦加息,破坏力更甚。接受一带一路的国家们应该会像斯里兰卡一样破产。因为中国一带一路的项目,不仅利息高,工程造价也离谱的高。 #债务危机 全球债务历史新高。 这些债务被打包成垃圾债劵,充斥整个市场。接下来很多基金的表现可能会暴雷。 欧洲加息,美国加息缩表周期下,很多僵尸企业,现金流不健康的企业会开始暴雷。 到底有多少个雷曼兄弟会浮出水面?不得而知。 但是,可以确定的是,我们即将经历1970大通膨的危机 + 欧债危机 + 1997年亚洲经济风暴 + 2008年次贷危机 和马来西亚政客乱搞的经济政策,形成的完美风暴。 #马来西亚房地产 建筑材料大涨,房价可能会大涨20%。要买就趁现在。 现在真的是投资房地产的时机? 家债近90%,有能力的买家,越来越少。 通膨,税务和越来越高的利息,会让投资者却步。现在买房地产想炒的人会发现,买家越来越少。 滞销的房地产还有一大堆卖不出,新建的房地产只会让滞销的数量不断累积。 成本增加,发展商肯定不愿意降低房价。然而,要知道发展商的资金都是融资来的。 发展商的困境是,卖不出房子,回收不了资金。加上行政开销,营销开销,地税,门牌税,维修费等等开销,加息周期都会让发展商拖得越久,流动性越枯竭。 所以,发展商比我们更着急。 有点年纪的都见过发展商降价卖房的。只不过不是公开的降价卖。而是私底下offer的。 二手市场渐渐进入有价无市。FB 广告的留言就可以观察到,很多房地产广告都是无人问津。所以,二手房子未来真的会大涨吗?以目前的经济走势来看。我还是坚持我的看法,二手房地产的行情是短期看跌,中期滞胀,长期缓涨。 接下来的危机是流动性的危机。没有holding … Read more

Can Malaysian Returnee Quarantines in Hometown?

Recently, we met some friends who had emergency travelling cases. As Mr. Ang had the quarantine experience, we help them out as much as we could. #1 Can Malaysian who return from oversea quarantines in hometown? ONLY with certain conditions: Family member who is critical ill Funeral Emergency case You need to prepare the relevant … Read more



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Outstation Experience during Pandemic 2021

December 2020 Mr. Ang received notice from top management to outstation in China. He went to China Embassy in Jalan Ampang. His application was rejected. No reason was given. However, we knew it was due to high number of covid-19 cases in Malaysia. February 2021 On the 7th day of Chinese New Year celebration, I … Read more



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