第一百零三章: 我国房地产风险- EP103: The Current Challenges faced by Malaysia Property Industry

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以下是昨天(22/7/2022)南洋商报报导的房地产数据 1. 截止31/3/2022,延迟房屋工程数据已推介项目2552 个,涉及443,541个单位未动工项目3535个,涉及65,160个单位延迟项目 119个,涉及11,105个单位严重延迟项目580个,涉及102,132单位 严重拖延的房屋项目增加60%,来到580个。占了已推介项目的22.73%%。所涉及房屋数量102132间。遭殃的购房者近51000个。这些还是截止2022年3月31日的数据。俄乌战争刚开始及通膨初期。接下来的数据应该更加严峻。 这些严重延工的项目,在发展商完工的意愿大降,和政府目前没有任何机制和融资手段来拯救这些严重延工的项目。所以这些严重拖延的项目烂尾的机率很大。 然而,最近完工的项目里,大部分也出现不良品质问题。 某房地产董事经理预测,未来12至18个月,也就是至2023年底,严重延工项目的数量,会激增超过50%。以目前的数据来看。很可能超过1000个已推介项目,涉及的购房者超过100,000人。 严重延工的原因是销售下跌,现金流吃紧,加息持续上涨和建筑材料成本大涨,让发展商完成该项目的意愿大减。 发展商逾期交屋赔偿金LAD导致资金较弱的发展商无力支付赔偿,所以延工。 发展商建筑成本增加,销售回款放缓,加上美联储激进的加息周期,不止购房者面对高利率的压力,发展商同样也面临资金链的紧缩挑战。 由于建筑业也是高杠杆的行业,资金需求高度依赖销售回款。所以当销售下跌,利息上调的时候,发展商的资金链风险也会跟着增加。恶性循环就这样不断循环下去。 根据2022第一季的销售数据来,新推介项目2657个单位,滞销高达93.8%。滞销房产累积35592个单位。 而接下来,还有更多的新推介房屋陆陆续续的进入市场。 销售不断下滑,意味着发展商的未来资金回款将面临巨大的挑战。 国行的加息政策 国家银行罕见的写了一封公开信,宣称加息并不是导致破产的主要因素。而且,目前的破产人数正在逐步下降。 这可以被理解成国行的态度。也就是加息政策考量,排除了个人破产增加的忧虑。然而,如果我们看一看Non Performance Loan 的指数,我国的NPL 过去几个月是呈上涨趋势的。 美联储接下来的加息幅度是激进的。也就是每一次加息都在0.5至0.75%的幅度。我国OPR 0.25%的调息幅度已经跟不上美联储的加息步伐。所以,预计,这会让国行的OPR调整幅度增加。 南洋商报一篇文章预测,国行接下来的两次可能个别加息0.5%。如果真是这样,今年的加息累积幅度高达1.5%。这对房贷月供是增加了22%的还款压力。 当然,不排除国行继续使用外汇储备来维持汇率。七月中旬,我国外汇储备进一步下跌至1070亿美元。不过,这样一来,我国的外汇储备可能在今年年底就跌穿了1000亿美元。 所以,目前未建好房地产,随着经济下行,流动性紧缩,投资风险会越来越高。投资前要对发展商的背景做多一些功课。

第一百零九章: 房地产泡沫危机 – EP109: Housing Bubbles

过剩的房地产开发,引发房地产的泡沫,房地产泡沫伴随而来的,是债务高企。当经济下行,就会引发流动性紧张。控制不好,则债务违约。 发生在中国的现状,值得我们借镜。发展商纷纷暴雷。银行,中游下游企业纷纷为发展商暴雷的债务买单。最近三千储户的存款消失是个实例。 而其余苟延残喘的发展商,因为资金链紧张,开始以次充好,甚至烂尾楼。这也是业主们以强制停贷来威胁发展商的原因。贫富差距扩大,官商勾结,土地兼并,民众投诉无门,导致平民与权贵之间的冲突浮上台面。银行没有倒闭,却发生贷款消失,这就是为富不仁。这会导致整个社会缺乏信任。 其中一些现象不止发生在中国,马来西亚也一样。 我国的家庭债务高达89.5%。越来越多的滞销房产,不是开玩笑的,绝对是个巨大的隐忧。相信对银行业也是个巨大的风险。世界局势越发不乐观。而持续的加息很可能引各行各业的债务违约。最近越来越多倒闭事件。五万建筑公司倒闭,170家养牛公司倒闭,逾万诊所频关闭,加上之前因为MCO 而倒闭的中小型企业,各种现象都在显示,经济初步的萧条已经悄然开始。 倒闭的企业意味着失业增加,企业倒债。而最近新闻也报导,许多的中小型企业面对申请贷款难批的问题。过度的土地开发,非法伐木所引发闪电水灾。水灾的频密发生也让很多家庭的财富流失。所以,表面上,我国经济还是歌舞升平。实际上看不见,潜伏着的债务危机已经是暗流涌动。 接下来,会越来越多的黑天鹅和灰犀牛事件。大家要守好自己的财富。 #业配时间 Rich dad poor dad cash flow game board 是一个可以修正我们投资思维的游戏。也是一家大小边玩边学习财务知识的游戏。我们可以在游戏破产千百回,调整投资观念,然后在现实生活一帆风顺。尤其是孩子投资理财这一块,正确的理财观念将让他们未来闪避一些投资陷阱。 大家用以下链接购买任何商品,向任何商家购买都可以,我只是赚点小佣金而已。 https://shope.ee/4AMYCgxhhY https://invol.co/clbw6ob This post is first published on Facebook on 14 Jul 2022

第一百一十章: 美国通膨不降反升 – EP110: USD increase interest rate

六月份,沙地为了给拜登面子,提高石油产量,国际油价下跌,接着钢铁下跌,棕油下跌,玉米,小麦价格也纷纷下行,加上大幅加息0.75%,和缩表190多亿美元,多管齐下。市场预计,通膨数据应该有所收敛。 然而,还是出乎市场意料,美国CPI 居然再次冲高, 比去年同期增加9.1%。高于五月份的8.6%。这意味着,通膨压力依然很大。 CPI 上涨的主要涨幅来自能源,涨7.5%,油价11.2%。 六月CPI 数据,给了美联储一个堂皇且充足的理由大力加息。 接下来,7月28日的会议,美联储加息0.75%的机率大大增加。而美联储也可能在九月份大幅升值。美国基准利率很可能在这个月就爬过我国的OPR。 投资机构是否早已预料到有这样的结果,所以上星期纷纷把资金撤回美国。也就导致各国货币大贬。欧元汇率甚至低过美元。接下来的一波的资金外逃,将考验各国的外汇储备家底。 接下来,会不会再有国家会承受不住破产呢? 如果美联储七月和九月都加息0.75%,国行将如何调整我国的OPR政策呢?我国的外汇储备将面临怎样的压力? 国行的利率政策缺乏弹性,而且错判美联储加息周期。他们可能认为OPR1.75% vs 美国的0.25%有很大的空间。结果,人家美联储三次加息会议就把这个距离追平。 所以,九月国行加息会议很可能出现超过0.25%的加息幅度。 然而,报章还是有评论认为,国行加息是为了对抗通膨,还一昧的认为,国家银行的加息来得太早,应该停止加息。 如果再不加大加息力度,接下来每一次美联储利率决策会议将不断地扩大我国OPR 与其的利率差距。到时候,外汇储备大跌,马币大贬,我们的财富将被货币贬值侵蚀殆尽。 #业配时间 Rich dad poor dad cash flow game board 是一个可以修正我们投资思维的游戏。也是一家大小边玩边学习财务知识的游戏。我们可以在游戏破产千百回,调整投资观念,然后在现实生活一帆风顺。尤其是孩子投资理财这一块,正确的理财观念将让他们未来闪避一些投资陷阱。 大家用以下链接购买任何商品,向任何商家购买都可以,我只是赚点小佣金而已。 https://shope.ee/4AMYCgxhhY https://invol.co/clbw6ob This post is first published on Facebook on 14 July 2022.

第九十九章: 完美风暴 – EP99 Perfect Storm

#宏观经济 了解宏观经济,就是了解资金的流向。了解资金的流向,才能趋利避害。 我之前的文章有提到,量化宽松会推升资产价格。反之,则资产价格会下行。2022年,美联储加息缩表。全球主力投资者都知道,股市,房地产,加密货币会在美联储抽水的情况下,不再有盈利空间。所以会纷纷撤离。 主力的撤离,就是要找接盘的散户。主力怎么撤离?那就是不断地释放买入的讯号。而不了解经济的散户,自然成为主力的韭菜。所以,不要太相信网络上的股票大师。他们的操作模式根本没有考虑经济大势。他们只是想赚学生的学费而已。早知道,每个人都涌去淘金,售卖所谓的秘密工具,卖水的小贩才是真正没有风险,赚大钱的人。 真正在股市能赚钱的人。一定是了解宏观经济,微观的操作和具备能够躲过主力设计的阴谋阳谋的经验。 而我们应该审视我们自己,是否已经深刻认识到目前的经济局势,并且腹中已经有了一个利用经济下行的投资方案。如果不然,奉劝各位同学还是平心静气,缓一缓,远离投资,保护自己的资本为上策。 #2022年资产表现 2022年过了一半。美股磕磕碰碰的下跌。抄底的人早就抄到怀疑人生。全球股市蒸发了23兆。 加密货币腰斩。Luna 币甚至贬到下架。比特币即将跌破两万美金。曾经挑战黄金地位的加密货币,才是退潮后,没有穿裤子的屁孩。 房地产还在玩最后的高歌。然而,加息缩表的破坏力还没有正式显现。海啸已经涌来,人们还在沙滩玩耍。 #通膨加息 五月份的美国通膨数据8.6%。虽然比四月份的数据多了0.3%,却是不可忽视的巨大影响。 美联储五月大幅加息0.5%,而通膨不跌反升。这意味着两码的加息已经阻挡不了通膨了。 美联储可能会在六七月,加息0.75%。到时候,全球资产价格将进一步下跌。而债务违约的风险进一步升高。 我认为,如果美联储找不到可以抑制通膨的方法,那么美联储可能会参考1970年代大通膨时代的做法,用雷霆手段加息至通膨被压下来为止。 如此一来,债务就是所有借贷者的梦魇。 #欧盟加息 欧盟七月加息。那些债务高企的希腊,意大利,西班牙,葡萄牙等等国家,企业可能会开始暴雷。欧债危机可能爆发。 欧美加息周期会暴雷多少个雷曼兄弟? 全球五大水龙头,美国,英国,欧盟已经进入加息周期。剩下中国和日本依然在量化宽松。 #欧盟加息 日元贬值,刺激出口,已经严重危害中,韩,台,和东南亚各国的出口贸易。 各国货币如果贬值过度,外资担心手中资产价格短期大贬,会纷纷大举撤离。1997年的亚洲经济危机将会重现。 货币过度贬值,会引发外资逃跑。 外资逃跑过度,将迫使各国加息。 也就是说,货币贬值就好像弹弓一样,贬的越低,加息的反弹就会越高。进而引发债务危机,倒闭潮。 曾经,日本就是因为量化宽松后加息,引爆亚洲金融风暴。而现在,我们周边还有全球第二大经济体,中国。 中国一旦加息,破坏力更甚。接受一带一路的国家们应该会像斯里兰卡一样破产。因为中国一带一路的项目,不仅利息高,工程造价也离谱的高。 #债务危机 全球债务历史新高。 这些债务被打包成垃圾债劵,充斥整个市场。接下来很多基金的表现可能会暴雷。 欧洲加息,美国加息缩表周期下,很多僵尸企业,现金流不健康的企业会开始暴雷。 到底有多少个雷曼兄弟会浮出水面?不得而知。 但是,可以确定的是,我们即将经历1970大通膨的危机 + 欧债危机 + 1997年亚洲经济风暴 + 2008年次贷危机 和马来西亚政客乱搞的经济政策,形成的完美风暴。 #马来西亚房地产 建筑材料大涨,房价可能会大涨20%。要买就趁现在。 现在真的是投资房地产的时机? 家债近90%,有能力的买家,越来越少。 通膨,税务和越来越高的利息,会让投资者却步。现在买房地产想炒的人会发现,买家越来越少。 滞销的房地产还有一大堆卖不出,新建的房地产只会让滞销的数量不断累积。 成本增加,发展商肯定不愿意降低房价。然而,要知道发展商的资金都是融资来的。 发展商的困境是,卖不出房子,回收不了资金。加上行政开销,营销开销,地税,门牌税,维修费等等开销,加息周期都会让发展商拖得越久,流动性越枯竭。 所以,发展商比我们更着急。 有点年纪的都见过发展商降价卖房的。只不过不是公开的降价卖。而是私底下offer的。 二手市场渐渐进入有价无市。FB 广告的留言就可以观察到,很多房地产广告都是无人问津。所以,二手房子未来真的会大涨吗?以目前的经济走势来看。我还是坚持我的看法,二手房地产的行情是短期看跌,中期滞胀,长期缓涨。 接下来的危机是流动性的危机。没有holding … Read more